Det har vært en del diskusjon og misforståelser rundt hvilke regler som gjelder i det erstatnings- og forsikringsmessige oppgjøret etter brannen i Krokstadelva. Dette må suppleres med en del boligrettslige betraktninger. Her følger en oppklaring:

Utgangspunktet er at en skade rammer, og må bæres av, den som skaden rammer. Det vil si at i utgangspunktet må alle huseierne som har blitt utsatt for brannen, selv dekke alt tapet som de lider, dvs. både skadene på selve boligene de bor i, innboet i boligene, biler som gikk tapt i brannen osv.

Skal noen andre enn skadelidte selv bære kostnadene ved brannen, må det finnes et rettslig grunnlag for å overføre disse kostnadene («ansvaret») til andre. Det må altså noe særskilt til for at andre enn de berørte huseierne selv skal måtte dekke tapet sitt. Heldigvis for de berørte huseierne, finnes det flere muligheter for ikke selv å måtte dekke tapet.

2. Muligheter for ikke selv å måtte dekke tapet

En første måte de skadelidte kan unngå selv å måtte dekke tapene sine på, er dersom det finnes anvendelige forsikringer. Det er flere forsikringer som kan være aktuelle. Se punkt 4 nedenfor om dette.

En annen måte de skadelidte kan overføre tapet sitt til andre, er dersom det finnes én eller flere andre personer som kan holdes ansvarlige. Også her finnes det flere muligheter. Se punkt 5 nedenfor.

3. Organiseringen og eierformene i området

Så vidt jeg har oppfattet gjennom media, bestod det aktuelle boligområdet i Krokstadelva delvis av frittstående eneboliger, og delvis av rekkehus organisert i eierseksjonssameier. Det var, så vidt jeg har oppfattet media, ikke tale om borettslagsforhold.

Organiseringen og eierformene har betydning i saken, særlig for forsikringsspørsmålet. Se punkt 4 nedenfor.

Det er mange forsikringsdekninger som aktualiseres etter en brann av denne typen. De mest sentrale er bygningsforsikringen og innboforsikringen, men også andre forsikringer blir aktuelle.

Gjennom media har jeg oppfattet at enkelte boligeiere har vært uforsikret, men det synes å råde stor forvirring om hvilke forsikringer det er tale om, og hvilke følger en eventuell manglende forsikring vil ha.

 eller annet) er en forsikring som dekker selve bygget, dvs. selve de bygningsmessige konstruksjonene (gulv, tak, reisverk osv.).

, må selv ha sørget for å ha tegnet bygningsforsikring på boligen sin. Dersom de ikke har gjort det, vil de stå uten dekning for kostnadene med å gjenoppføre bygningen, og må selv dekke disse kostnadene.

For de rekkehusene som var organisert i et 

, vil det normalt være eierseksjonssameiet – ikke de enkelte boligeierne – som tegner bygningsforsikringen. Dette er fordi man for tankens skyld kan si (selv om det ikke er helt juridisk presist) at det er eierseksjonssameiet som sådan, ikke de enkelte boligeierne, som eier selve bygningsmassen.

Dersom eierseksjonssameiet ikke har tegnet bygningsforsikring, vil ikke sameiet ha en forsikring som dekker de bygningsmessige konstruksjonene. Da vil ikke sameiet (og derigjennom de berørte boligeierne) få forsikringsselskapene til å dekke kostnadene med å gjenoppføre bygningene. Hva skjer da for de berørte boligeierne?

Ettersom de berørte boligeierne fremdeles er (sam)eiere i («medlemmer av») eierseksjonssameiet, vil eierseksjonssameiet som sådan ha en plikt til å utbedre skadene. Det vil si at eierseksjonssameiet som sådan har en plikt til å gjenoppføre de nedbrente bygningene. Kostnadene med dette vil være felleskostnader i eierseksjonssameiet. Dette betyr at kostnadene med gjenoppføring av bygningene i en slik situasjon vil bli fordelt på alle seksjonseierne i eierseksjonssameiet, både de som fikk huset sitt brent ned, og de hvis bolig er helt uberørt av brannen.

Jeg nevner også at det er styret i et eierseksjonssameie som må tegne bygningsforsikringen for sameiet. Hvis styret har unnlatt å tegne sedvanlig bygningsforsikring, kan det eventuelt bli tale om et erstatningsansvar for de enkelte styremedlemmene som har medvirket til denne unnlatelsen. Det går jeg imidlertid ikke nærmere inn på her.

Det jeg har beskrevet ovenfor om situasjonen i eierseksjonssameier – at det er eierseksjonssameiet som sådan som skal tegner bygningsforsikringen – er normalsituasjonen. Det kan imidlertid være slik at plikten til å tegne forsikring gjennom vedtektene i eierseksjonssameiet er overført til den enkelte seksjonseieren. I så fall blir den rettslige situasjonen som for de frittstående eneboligene, se ovenfor. Jeg vet ikke om vedtektene i eierseksjonssameiene i Krokstadelva hadde slike avvikende regler om hvem som skulle tegne forsikring.

I mediene har jeg registrert at det har vært en diskusjon om forsikringsplikt, med andre ord om man har plikt til å tegne bygningsforsikring. Utgangspunktet i Norge er imidlertid svært enkelt: man har ikke plikt til å tegne forsikring med mindre det følger av uttrykkelig lov- eller forskriftsbestemmelse. En slik lovbestemmelse finnes ikke for bygningsforsikringer. Her skal jeg legge til at bankene normalt krever at det er tegnet en bygningsforsikring dersom de skal gi lån med pant i en bygning. De som har gått inn på en slik avtale med banken, vil slik sett – i relasjon til banken – ha en forsikringsplikt. Brudd på denne plikten har imidlertid bare konsekvenser for forholdet mellom den forsikringspliktige og banken. Det er også et faktum at bankenes faktiske og praktiske oppfølging av denne avtaleregulerte forsikringsplikten, ofte er svært dårlig – nærmest ikke-eksisterende.

Om bygningsforsikringen må jeg også legge til at den – som alle andre forsikringer – har en 

. Forsikringssummen angir forsikringsselskapets maksimale ansvar under den aktuelle forsikringen. Det vil si at dersom gjenoppføringskostnadene etter brannen overstiger forsikringssummen, dekker ikke forsikringsselskapet det overskytende, og den sikrede (boligeieren ved frittstående eneboliger, eierseksjonssameiet i normale eierseksjonsforhold, og seksjonseieren i eierseksjonssameiene med avvikende vedtektsregler om forsikring) må da selv dekke de resterende kostnadene. Heldigvis er imidlertid de fleste bygninger 

, som innebærer at forsikringsselskapet har påtatt seg å dekke kostnadene med gjenoppføring av en tilsvarende bygning, uavhengig av om kostnadene overstiger forsikringssummen. Det finnes imidlertid også bygningsforsikringer som ikke har slike fullverdiklausuler.

 eller annet), er en forsikring som dekker det meste som befinner seg inne i en bygning, dvs. møbler, inventar, barneleker, innholdet i kjøleskap og fryser etc. (Forsikringen dekker også enkelte ting utenfor bygningen, som for eksempel hagemøbler, men det ser jeg for enkelthets skyld bort fra nå.)

Det vil alltid være de enkelte boligeierne som må tegne innboforsikring, uansett om man bor i en frittstående enebolig eller i et rekkehus i et eierseksjonssameie. Dersom man ikke har tegnet innboforsikring på innboet sitt, vil man ikke få noen dekning for alle verdiene som brant opp.

Ved innboforsikringer vil forsikringssummen, i motsetning til ved bygningsforsikringene, ofte kunne få betydning for forsikringsoppgjøret. La oss for eksempel tenke oss at en person hadde innbo/verdier for 2,4 MNOK, men bare hadde en forsikringssum på 1 MNOK. Da er vedkommende 

. I en slik situasjon vil forsikringsoppgjøret skje på ulik måte avhengig av om man står overfor en totalskade (alt innboet har brent opp) eller en delskade (kun deler av innboet har brent opp):

 er forsikringsoppgjøret nokså enkelt: sikrede får utbetalt hele forsikringssummen.

 blir derimot forsikringsoppgjøret vanskeligere: I en slik situasjon foretas det et forholdsmessig avslag i forsikringsoppgjøret, slik at man får utbetalt en like stor andel av det faktiske tapet, som forsikringssummen tilsvarte av verdiene man hadde før brannen (såkalt 

). I mitt eksempel utgjorde forsikringssummen på 1 MNOK ca. 41 % av verdiene man hadde på 2,4 MNOK – brenner det da opp innbo verdt 1,5 MNOK, vil man få utbetalt 41 % av dette, dvs. ca. kr 615 000. Dette gjelder imidlertid ikke hvis innboforsikringen har en såkalt 

, dvs. en bestemmelse som sier at enhver skade dekkes så langt forsikringssummen rekker. I mitt eksempel hvor det brant opp verdier for 1,5 MNOK, vil sikrede da få utbetalt hele forsikringssummen på 1 MNOK.

En innboforsikring dekker kun innboet (inventaret/løsøret) i boligen. Den dekker eksempelvis ikke en motorvogn, som en bil eller en motorsykkel. Hvis huseierne i Krokstadelva hadde motorvogner stående utenfor boligene sine, og de gikk tapt i flammehavet, er eierne avhengige av å ha en 

 for å få dekket den tapte motorvognen.

Her er det imidlertid viktig å merke seg at motorvognforsikringer er av ulike typer: man kan grovt sett skille mellom 

. Det er bare de sistnevnte to typene som dekker brannskader. Dersom eieren av motorvognen kun hadde tegnet en (lovpliktig) ansvarsforsikring på motorvognen, vil ikke forsikringsselskapet dekke noe, og eieren må selv ta tapet.

En forsikring av en litt annen type enn de jeg har omtalt ovenfor (som er såkalte 

. En ansvarsforsikring er en forsikring som dekker det rettslige erstatningsansvaret en person kan komme i. Dette vil i brannen i Krokstadelva være aktuelt dersom det er én eller flere personer som kan holdes ansvarlige for skadene som har oppstått (jeg har registrert i media at én person har vært mistenkt i saken, men jeg har ingen oppfatning om hvorvidt vedkommende – eller andre – kan være erstatningsansvarlige (se også punkt 5 nedenfor) om dette).

De aller fleste bygningsforsikringer og innboforsikringer har en ansvarsforsikring som en integrert del av «forsikringspakken». Dvs. at dersom man har tegnet en bygningsforsikring eller innboforsikring, vil man normalt også ha en ansvarsforsikring som dekker et eventuelt erstatningsansvar man kan pådra seg overfor andre (uten at man behøver å ha tegnet en slik ansvarsforsikring særskilt).

Skadelidte – den som blir utsatt for en skade av den ansvarlige skadevolderen som har tegnet ansvarsforsikring – kan kreve erstatning direkte fra ansvarsforsikringsselskapet til skadevolderen.

To svært aktuelle problemstillinger etter brannen i Krokstadelva, er for det første at de fleste ansvarsforsikringer har en 

. Typisk vil en forsikringssum for en privat ansvarsforsikring kunne være 5 MNOK. Det betyr at dersom skadelidte har større tap enn 5 MNOK, kan ikke det overskytende kravet fremmes mot forsikringsselskapet. For det annet er det et viktig poeng at 

forsikringssummen gjelder for hvert skadetilfelle

. I Krokstadelva vil hele brannen anses som ett skadetilfelle, slik at dersom én person er erstatningsansvarlig for brannen, gjelder den avtalte forsikringssummen uansett hvor mange skadelidte det er. Når det i media har vært omtalt totale skader på opp mot 1 milliard kroner etter brannen, og forsikringssummen kanskje kun er på 5 MNOK, betyr det at det ikke er stort å hente for de skadelidte hos skadevolderens ansvarsforsikringsselskap.

Hvis huseierne i Krokstadelva ikke har en forsikring som dekker tapene de lider, oppstår spørsmålet om de kan overføre sitt tap til andre, dvs. holde en annen person ansvarlig og kreve at denne personen dekker tapene. Det finnes noen mulige grunnlag for en slik overføring av tapet, og jeg skal se på to av dem.

De samme problemstillingene som jeg tar opp nedenfor gjelder også hvis et forsikringsselskap som har utbetalt penger til de skadelidte boligeierne, krever disse pengene tilbake fra en annen person (såkalt 

). Jeg går imidlertid ikke nærmere inn på forsikringsselskapenes regressadgang, ut over å bemerke at forsikringsselskapene etter lovverket har en mer begrenset adgang til å kreve regress enn det den direkte skadelidte har til å kreve tapet sitt dekket av en annen.

Det viktigste grunnlaget for at en huseier i Krokstadelva kan kreve sitt tap dekket av en annen, er det såkalte 

). Det er stort sett dette grunnlaget for overføring av tapet som jeg har sett omtalt i diskusjonen etter brannen.

Uaktsomhetsansvaret er hovedregelen om erstatning i norsk rett, og innebærer at en person kan kreve erstatning av en annen, dersom tre vilkår er oppfylt: 1) For det første må den andre personen ha vært 

, 2) For det annet må den skadelidte ha lidt et 

 mellom den enes uaktsomhet og den andres tap – det vil si at det må være uaktsomheten som er årsaken til at det økonomiske tapet oppstod.

Jeg skal ikke her gå inn på en nærmere vurdering av uaktsomhetsansvaret. Til det vet vi foreløpig alt for lite om hva som har foregått, og jeg har oppfattet gjennom media at politiet driver med etterforskning. Jeg skal bare nevne at dersom en person har hatt en uforsiktig omgang med ild (for eksempel gjort opp bål, kastet en sigarettsneip i tørt gress, fyrt opp grillen helt inntil en knusktørr husvegg e.l.), vil det lett kunne bli ansett som uaktsomt og erstatningsbetingende.

I den virkelige verden hjelper det imidlertid skadelidte lite om han i prinsippet har et krav mot skadevolderen, dersom det ikke er noe penger å hente derfra. Og dette er nok en praktisk realitet man raskt vil støte på i Krokstadelva: Som nevnt ovenfor, har de fleste ansvarsforsikringer for skadevoldere en begrenset forsikringssum (for eksempel 5 MNOK). Det betyr at tap som overstiger dette må kreves dekket av skadevolderen personlig. Men med de beløpene vi snakker om i Krokstadelva (kanskje 1 milliard kroner), er det i praksis ingen personer som har økonomisk evne til å dekke slike beløp. Og da vil likevel ikke skadelidte få sitt tap dekket av skadevolderen, selv om vedkommende skulle ha vært uaktsom. Det er – som man ser igjen her, som mange andre steder i livet – 

en forskjell på å ha rett og å få rett

Et annet mulig grunnlag for huseierne i Krokstadelva til å kunne overføre det tapet de lider til andre, er det såkalte 

. Etter naborettslige regler kan ingen ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødig er til skade eller ulempe for naboene, og den naboen som opptrer på en slik måte, blir erstatningsansvarlig på såkalt 

, det vil si uten at det er noe vilkår at vedkommende har vært uaktsom. I Krokstadelva blir spørsmålet om eieren av den eiendommen hvor brannen oppstod, kan bli erstatningsansvarlig for skadene på alle de andre eiendommene på dette grunnlaget.

Et første spørsmål da, er om naboansvaret kun er aktuelt for de eiendommene som grenser direkte inn mot den eiendommen. Med andre ord om det kun er de huseierne som har eiendommer som direkte grenser mot eiendommen hvor brannen oppstod, som kan påberope seg de naborettslige reglene. Svaret på dette er klart nei; i naborettslig forstand vil alle de berørte huseierne i Krokstadelva bli ansett som naboer, selv om de ikke har direkte grenser mot den eiendommen hvor brannen oppstod.

Det viktigere poenget etter de naborettslige reglene, er imidlertid at det ikke er nok at huseierne i Krokstadelva har lidt skade eller ulempe for at de kan holde naboen ansvarlig – dette må ha skjedd urimelig eller unødig. Hva som ligger i disse kriteriene, er det vanskelig å si noe generelt om. Det beror på en konkret avveining av forholdene både hos den skadelidte huseieren og den påstått ansvarlige naboen. Som nevnt vet vi foreløpig for lite om hva som konkret har skjedd, til at jeg kan ha en klar oppfatning av dette. Samtidig synes det ikke fremmed at adferd som har medført en brann, vil kunne oppfylle disse vilkårene – da altså uavhengig av om den påstått ansvarlige naboen har vært uaktsom eller ikke.

Men også ved naboansvaret oppstår den samme praktiske problemstillingen som omtalt under skyldansvaret ovenfor: Det hjelper den skadelidte huseieren lite om han i prinsippet har et krav mot den ansvarlige naboen, dersom naboen ikke har midler til å dekke tapene.

Brannen i Krokstadelva var en tragedie for de involverte. Heldigvis gikk ingen menneskeliv tapt. Ofrene for brannen står fremfor en lang og tung tid for å gjenoppbygge livene sine.

Som denne artikkelen viser, medfører en brann av en slik størrelse også mange juridiske problemstillinger. Jeg har bare kunnet skissere noen av de mest sentrale. Og som gjennomgangen har vist, vil boligeierne i Krokstadelva i praksis være avhengige av å ha anvendelige forsikringer dersom de skal kunne få tapene sine dekket – hvis ikke, vil de fort bli stående med voldsomme økonomiske belastninger, i tillegg til de menneskelige.

Samlet sett illustrerer brannen i Krokstadelva hvor sammensatt det juridiske bildet blir når en enkelt hendelse rammer et helt boligområde. Foruten forsikringsspørsmålene og de mulige ansvarsgrunnlagene jeg har omtalt, vil de berørte også måtte forholde seg til praktiske og prosessuelle spørsmål – blant annet meldefrister til forsikringsselskapene, dokumentasjon av verdier og skadeomfang, og eventuelt spørsmål om foreldelse av krav mot ansvarlige skadevoldere. Dette er forhold som lett kan bli oversett i den første, kaotiske perioden etter en slik hendelse, men som kan ha stor betydning for det endelige utfallet.

For de eierseksjonssameiene som er involvert, kommer det i tillegg boligrettslige spørsmål om beslutningsprosessen for gjenoppføring, finansieringen av eventuelle (udekkede) felleskostnader, og forholdet til de seksjonseierne som ikke selv er direkte skadelidte.

Denne artikkelen har søkt å gi noen overordnede rettslige holdepunkter, men de konkrete løsningene vil måtte bero på en grundig gjennomgang av det enkelte forsikringsforholdet, eierseksjonssameienes vedtekter og de faktiske omstendighetene rundt brannen.

Det er viktig at huseierne og eierseksjonssameiene raskt skaffer seg kvalifisert juridisk bistand for å hjelpe dem i den situasjonen de står i – det er svært mange fallgruver de kan gå i dersom de ikke gjør det.







________________________________________________________________________________________

Harald Benestad Anderssen er advokat og partner i LAW.no. Han er i tillegg professor Ph.D. ved Handelshøyskolen BI, og regnes som en av landets fremste jurister innenfor sine fagfelt. Han forsker, underviser og tar saker som advokat, særlig innenfor fagområdene forsikringsrett, boligrett, eiendomsrett, og erstatningsrett – nettopp de saksområdene brannen i Krokstadelva medfører. Han har skrevet en lang rekke lærebøker og fagartikler innenfor de samme fagområdene. Han ble 2026 tildelt utmerkelsen «Real Estate Law Expert of the Year in Norway – 2026» i The Lawyer Network Annual Awards.

Brannen i Krokstadelva - Noen juridiske oppklaringer

Våre partnere Trude Helberg, Leif Sandtorv og Dag Saltnes representerer Olaug Brunstad og Lars Oscar Øvstegård, som har sendt klage til Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD). Saken reiser prinsipielle spørsmål om formuesskatt, eiendomsvern og adgang til domstolsprøving.

Klagen gjelder formuesskatt på arbeidende kapital og de menneskerettslige spørsmålene våre klienter mener ikke har blitt realitetsbehandlet av norske domstoler. Saken knytter seg særlig til eiendomsvernet etter Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK) og retten til et effektivt rettsmiddel.

Et sentralt spørsmål er om formuesskatt over tid kan få en så belastende virkning at den krenker eiendomsvernet, og har en såkalt konfiskatorisk effekt. Klagen bygger også på at norske domstoler ikke har prøvd dette materielle spørsmålet, og at det nettopp er dette fraværet som begrunner saken for EMD.

Våre partnere Trude Helberg, Leif Sandtorv og Dag Saltnes bistår klientene i arbeidet med saken og representerer dem overfor Den europeiske menneskerettighetsdomstolen.

– Dette handler både om hvorvidt formuesskatten på arbeidende kapital kan ha en konfiskatorisk og konkurransevridende effekt, og om borgernes adgang til å få menneskerettslige spørsmål prøvd av domstolene. Det er spørsmål av betydning langt utover våre klienters situasjon, sier partner Trude Helberg. Hun utdyper videre at klientene er opptatt av å bevare norskeid næringsliv, og peker på at utenlandske eiere ikke pålegges denne skatten, noe som gir dem konkurransefortrinn.

Olaug Brunstad eier Brunstad Møbler. Lars Oscar Øvstegård eier O. Øvstegård AS.

Begge er blant bedriftseierne som mener formuesskatten på arbeidende kapital reiser prinsipielle spørsmål som bør prøves rettslig.

Saken er finansiert gjennom bidrag fra en rekke små og mellomstore bedriftseiere, og har fått støtte fra SMB Norge og Norges Gründerforening gjennom hele prosessen.

Klagen ble signert i SMB Norges lokaler i Oslo 29. mai.

I forbindelse med signeringen var våre partnere sammen med klientene invitert på gründerkveld, der teamet var formuesskatten på arbeidende kapital. Sjefsøkonom i Sparebank 1 Elisabeth Holvik innledet med en analyse av de økonomiske konsekvensene av formuesskatten, før Trude Helberg og Leif Sandtorv presenterte de juridiske spørsmålene saken reiser. Vår klient Lars Oscar Øvstegård holdt også et engasjerende innlegg om sin erfaring med formuesskatten på arbeidende kapital.

Arrangementet var i regi av SMB Norge og Norges gründerforening.

Saken har allerede fått omtale i flere regionale og næringslivsorienterte medier, og har skapt betydelig engasjement blant eiere av små og mellomstore bedrifter.

Interessen var også tydelig under arrangementet i Oslo, hvor spørsmålene fra salen og diskusjonene gjennom kvelden viste at temaet opptar mange.

Saken har allerede skapt betydelig engasjement blant norske bedriftseiere.

Dersom EMD beslutter å ta klagen til behandling, kan den bidra til å avklare prinsipielle spørsmål om forholdet mellom beskatning, eiendomsvern og domstolsprøving – med betydning langt utover de involverte partene

To norske bedriftseiere tar formuesskatten til Strasbourg

Elina har en bakgrunn som skiller seg litt fra den vanlige advokatveien. Hun har jobbet som juridisk rådgiver i en teknologibedrift i vekst, med sikkerhet og beredskap i maritim sektor. Hun har også erfaring fra flere sider av bordet i offentlige anskaffelser, både som innkjøper, tilbyder og juridisk rådgiver for oppdragsgivere og leverandører.

Nå bistår hun virksomheter med compliance, risikostyring, forhandlinger, kontraktsrett og offentlige anskaffelser som advokat hos oss. Det er vi stolte av!

Elina er lokalisert i Kristiansund, og er i tillegg nestleder i styret i ReMidt IKS.

Endelig kan vi si at vi også holder til i Møre og Romsdal!

Velkommen til Elina!